論爛尾樓在固定合同價模式下的結(jié)算方法
最近接到一些案例，房地產(chǎn)公司因無力完成在建項目造成爛尾，且無任何補償措施及續(xù)建能力，地方政府為減小已支付房款群眾的損失，對該地產(chǎn)公司進行清場工作，清場前大致工作有以下幾條：
一、成立由縣級及以上政府為牽頭單位的工作小組，成員組成為：公安局、財政局、審計局、住建局、房管局、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、造價咨詢機構(gòu)等，清算對象為：地產(chǎn)公司、施工單位、勞務(wù)及分包單位等。
二、首先由會計師事務(wù)所對該房產(chǎn)開發(fā)公司涉及在建項目資金往來進行梳理，進一步確定資金使用情況，工作組根據(jù)該情況分析是否有抽逃、抽調(diào)資金行為后采取相關(guān)措施。
三、造價咨詢機構(gòu)對已完工程造價及應(yīng)完成未完工程造價進行分析并出具成果文件。
這里面涉及數(shù)據(jù)很多，目標(biāo)是很清楚的，購房群眾交了多少錢，銀行貸了多少錢，該項目是否收支平衡等，我們不做過多解讀與分析。
本次主要對其中造價咨詢機構(gòu)所扮演的角色及工作思路進行討論，造價咨詢機構(gòu)在該類型的項目中起到至關(guān)重要的作用，為工作組對于造成爛尾后無力續(xù)建的房產(chǎn)開發(fā)公司如何處理提供重要且科學(xué)的技術(shù)及數(shù)據(jù)支持。
那么，作為造價咨詢機構(gòu)進入該項目后，我們該如何開展工作呢？
第一步：收集相關(guān)資料，這是所有建安項目開展造價咨詢工作前的第一步，資料清單如下（包含不僅限于）：
1、立項文件如項目建議書、項目可行性研究報告及可研批復(fù)等（如果有）；
2、招投標(biāo)資料（如果有）；
3、施工總承包合同（如果有）、分包合同及工程施工有關(guān)的其他合同等；
4、經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計及專項方案；
5、經(jīng)審核通過的施工藍圖紙質(zhì)版及電子版；
6、圖紙會審記錄；
7、各地塊樓棟詳細(xì)施工節(jié)點時間；
8、施工材料進場報驗單、入庫單等；
9、施工日志、監(jiān)理日志、隱蔽驗收記錄及分部分項驗收記錄等。
這里必須強調(diào)一下：
其一、提供資料前應(yīng)召開以工作組為代表并要求必須到場的單位有房產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)部門（如商務(wù)部、預(yù)算部、財務(wù)部等）代表、施工總承包及分包單位相關(guān)部門代表（如項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、商務(wù)部、預(yù)算部、資料部等）組成的會議。針對造價咨詢機構(gòu)要求提供的上述資料限期提供，若有意隱瞞或不予提供的，我們可以不強調(diào)必須提供，只告訴他們?nèi)籼峁└阌跍?zhǔn)確快速解決問題，現(xiàn)階段不提供那么將來將來出具成果文件后再提供也不予接收，并讓各方參會人員在會議記錄簽字確認(rèn)上述內(nèi)容；
其二、讓開發(fā)公司及總、分包單位分別簽署報送承諾函，承諾所報送資料的真實、完成、有效性，并承諾自報送之日起所有遺落的與此項目工程造價相關(guān)的資料及文件不再作為本項目造價核算的依據(jù)。
第二步：根據(jù)收集到的資料分門別類編制工作計劃，該工作計劃要分別體現(xiàn)各階段工作成果提交的時間節(jié)點，以便于工作組及時掌控相關(guān)進度。
第三步：建模提量。此處應(yīng)注意無論該項目是否完工，均應(yīng)按圖紙及變更建全模型，以便與區(qū)分已完工程量與未完工程的分別提量工作。
第四步：核價。對于項目核價，首先不是看該項目開發(fā)商與總、分包單位的合同約定，這時候我們要知道我們的委托方是政府主導(dǎo)的工作小組，要嚴(yán)格按照委托要求進行工作，而非一廂情愿的做一個工程結(jié)算文件。一般此類情況的委托內(nèi)容基本是核算該項目已完工程與應(yīng)完未完工程的建安費用。
那么，這時還應(yīng)該同委托方核實是基于什么規(guī)則下的計算，比如是基于該區(qū)域清單定額模式按實際工程量發(fā)生計算，還是按房產(chǎn)開發(fā)公司與總、分包單位簽署的各類合同核算？
這時工作組的意見不一定是統(tǒng)一的，有委托方依據(jù)合同直接計算已完項目造價的，也有委托依據(jù)相關(guān)已發(fā)生的合同文件進行核算的。我們可以分別針對相關(guān)委托闡述各種方法的利弊，由工作組給出書面決定后實施下步工作，避免成果文件反復(fù)修改給各方造成不必要的損失。
核價是此類項目決定性的一個階段，我們本次按依據(jù)已發(fā)生的合同文件為例進行計算，房產(chǎn)公司與總、分包一般會簽署固定總價合同＋簽證變更模式，此類合同模式是爛尾項目工程造價中最頭疼的一類。
專業(yè)人員很容易理解，但我們面對的領(lǐng)導(dǎo)可不一定是科班出身，我們講技術(shù)，他門可能跟你講政治，針對此種情況我們可以給領(lǐng)導(dǎo)舉例說明：如我們購買一個果籃定價100元，果籃中有橘子、蘋果、葡萄、香蕉若干，但售賣方給我們果籃時把一串葡萄中的一部分，以及里面的蘋果拿走了幾個。那么，這個時候我們在同意接受的情況下應(yīng)該扣掉多少錢才合理呢？
開發(fā)方與施工總、分包單位簽訂合同時一般會按建筑面積多少錢/每平方米進行約定，合同若如約完成，倒?fàn)幾h不大，但爛尾工程有可能主體也未完成，部分地庫也未完成，二次結(jié)構(gòu)和外保溫等均未完成，但合同是按建筑面積核算，根據(jù)這種情況我們現(xiàn)階段最合適的算法是比例法，按國家現(xiàn)行定額參照收到的各種有效資料進行核算。
公式如下：
那么，基于開發(fā)商與施工單位總、分包固定總價結(jié)算的合同模式下，計算公式如下：
以上公式也就是說果籃內(nèi)所有不同類型的水果，我們分門別類在同等時間、同等條件的市場價主導(dǎo)下，分別算出各個水果多少錢一斤，再算出花費100元的果籃一共多少斤，被拿掉的各類水果分別多少斤、多少錢，就可以計算出拿掉的部分占總金額的多少比例了。
第五步：出具成果文件
成果文件中文字報告部分更是重中之重，我們要做到讓不懂本專業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)通過對本報告的描述了解項目的全貌。編織成果文件中依據(jù)的各類文件一定要羅列清楚，各階段的信息價、市場價、詢價等價格依據(jù)文件的采納要做到數(shù)出有據(jù)，除了開展此項工作過程中應(yīng)該作為附件裝訂在報告中的文件外，對于其中所有的技術(shù)支撐與參考類的文件也要作為報告的附件一并裝訂成冊。
