建筑物層數(shù)對造價(jià)有影響嗎？
在傳統(tǒng)概念中，建筑物的高度不同、結(jié)構(gòu)不同、設(shè)計(jì)不同，用料不同，產(chǎn)生的費(fèi)用也會(huì)有差別，但是在特殊情況下有的層高增加了反而造價(jià)會(huì)降低，具體情況我們來分析一下。
一、建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前提下應(yīng)盡可能降低。
在相同建筑面積的條件下，受到層高變化影響的主要項(xiàng)目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項(xiàng)目的變化，比如：
整體建筑高度加大，其基礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨荷載的加大而增加，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加；
采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加；
因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加；
墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增加；
垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加等等，從而造成了工程總造價(jià)的增加。
據(jù)資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價(jià)可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價(jià)2%左右。這是因?yàn)閷痈吆蛢舾叩慕档涂梢允够A(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價(jià)。一般住宅層高可控制在2.7～2.8米。
二、根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算建筑層高每增加10cm，相應(yīng)造成建筑造價(jià)增加2%～3%左右。
但當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價(jià)發(fā)生變化。因此對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。
樓層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系
僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。
1～30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個(gè)層數(shù)段：
1～6F
將1層住宅造價(jià)定為100，則2層為84.72，3層為78.51，4層為74.98，5層為73.65，6層為72.37。因此，可得出結(jié)論，6層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，且相鄰層數(shù)間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。
7～12F
7層及以上住宅入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。
13～18F
12層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。
19～30F
19層及以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。
結(jié)論：
在確定的各范圍段內(nèi)，(例如確定的層數(shù)段為12～18F，如果規(guī)范都滿足的情況下，采取18F比較合適)層數(shù)越高則越經(jīng)濟(jì)、單方造價(jià)成本越低、獲利越大。
在磚混建筑中，8層比6層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框6躍7建筑中，如果樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建筑中，結(jié)構(gòu)造價(jià)因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個(gè)平衡點(diǎn)要經(jīng)過很專業(yè)的計(jì)算。
建筑高度與成本控制的關(guān)系
民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)、高層住宅(10層以上)。
眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)，即6層最經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅超過7層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通空間(過道、走廊要加寬)和補(bǔ)充設(shè)備(供水設(shè)備和供電設(shè)備等)。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價(jià)大幅度上升。
具體表現(xiàn)，從4個(gè)與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系：
1、從建筑消防要求上講
普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點(diǎn)為24米、32米、50米。
6層以下的磚混結(jié)構(gòu)(無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))或高度24米以下(無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。
7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
2、從基礎(chǔ)形式上講
就樁基而論樁間距有個(gè)最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；7~12層樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
3、從預(yù)算定額角度講
從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講，其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，7～9層為一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
4、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求
當(dāng)然還跟房屋整體荷載及抗震等級有關(guān)，理論上說房屋越高，整體強(qiáng)度要求更高，單位平方米用鋼量及混凝土標(biāo)號越高，造價(jià)也越高。隨著建筑高度的增加，抗震等級隨之提高，這樣就導(dǎo)致配筋加大，而且建筑要按高層規(guī)范，防火，疏散，給排水，共攤面積就會(huì)增加。
從結(jié)構(gòu)形式說，要根據(jù)建筑物高度、抗震設(shè)防烈度等選擇合適的結(jié)構(gòu)體系，具體到一個(gè)建筑物，抗震設(shè)防類度、結(jié)構(gòu)形式、地基情況已經(jīng)確定，建筑高度不同，抗震等級也不同，相應(yīng)的構(gòu)造措施也不一樣，成本也會(huì)有變化。
各種結(jié)構(gòu)形式都有高度方面的限制，比如框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度時(shí)，不大于24m時(shí)為三級抗震等級，大于24m為二級抗震等級，抗震等級變化，相應(yīng)的構(gòu)造措施就會(huì)變化，成本也會(huì)變化，剪力墻80米是個(gè)界限，大于80米以上又要提高一個(gè)等級。
綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個(gè)因素中找出臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)是必須的。
三、臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)
建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個(gè)：一是消防，二是造價(jià)，三是運(yùn)輸費(fèi)用，四是管理維護(hù)費(fèi)用。其中消防是最核心的影響因素。
1多層建筑(1～6層)，6層為臨界點(diǎn)。
7層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯，因而造價(jià)會(huì)增大很多。因6層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，所以多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層級以下就是別墅了。
2小高層住宅(7～11層)，11層是臨界點(diǎn)。
因?yàn)?1層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間(即消防樓梯)。11層以上就必須設(shè)，造價(jià)陡增。
3高層建筑(12～18F)，18層是臨界點(diǎn)。
因?yàn)?2層以上不應(yīng)少于2臺(tái)，其中還需配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。
4超高層建筑(19～30F)，30層是臨界點(diǎn)(即100米高)。
因?yàn)?9層及19層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。建筑高度達(dá)到或超過100米的高層民用建筑除了審批手續(xù)繁雜，建筑成本也將大幅度提升，100米高樓的消防等級必須提高一個(gè)檔次。消防成本提高不止一點(diǎn)，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點(diǎn)，對高樓消防提出了很多不同等級的強(qiáng)制性要求。
100米以內(nèi)的高樓每2～3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤；建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無到有的質(zhì)的差別。
另外超高層建筑還有幾個(gè)問題：
第一是安全問題。比如萬一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小．
第二是環(huán)境問題。高空強(qiáng)風(fēng)可通過樓層引至地面，造成高樓附近局部強(qiáng)風(fēng)，影響行人的安全。
此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能量供應(yīng)，產(chǎn)生的大量熱能會(huì)改變城市原有的熱平衡，導(dǎo)致城市熱島現(xiàn)象加?。?/p>
第三是成本問題。超高層建筑的維護(hù)費(fèi)用是一般建筑的3倍。
綜合以上因素一般經(jīng)濟(jì)(即臨界)層數(shù)為6層、11層、18層、30層。一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
當(dāng)然，除建筑層數(shù)之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個(gè)階段：一是工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，二是工程項(xiàng)目施工階段。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中概念方案設(shè)計(jì)，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素；建筑工程成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi)(間接成本)構(gòu)成，其中影響最大的是材料費(fèi)，人工費(fèi)次之。
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